スペインとカタルーニャ州の現在のプロパティ市場
床供給を減らす工場
- 移民と成長の需要: スペインは、毎年何百万人もの移民を歓迎します。 実際には、2023年に、INEは主に移民のおかげで、poblaciÃ3nの537,611人の人々の増加を報告しました。 これは、住宅の需要の増加につながりました, 特にマドリードやバルセロナなどの都市で, その首都圏で, 仕事の機会やサービスのために非常に求められている.
- バケーションレンタル: Cataluñaでは、2024年3月に住宅法の到着と271の自治体のdesignaciÃ3nが張られた地帯(poblaciÃ3nの90%をカバーする)として、多くの所有者は、その床を一時的にまたは休暇にレンタルすることを決めた、価格制限からそれらを測定しました。 政府のSegÃonデータ, 伝統的な家賃はで減少しました 17.2% の第2四半期の 2024, 観光のレンタルは、バルセロナとコスタブラバの驚くべき増加を持っていた間.
- 建設用梯子: スペースは、8万〜10万の年間住宅を建設し、推定250,000の需要の前に、Gonzalo Bernardosのスペシャリスト。 労働の欠如, 遅く、高税は、デタープロモーターを許可します, 構造的な欠損を残します.
- 背景は逆に消える ログイン: : : ブラックストーンやCerberusなどの大きなinversiÃ3nファンドは、特に都市部では、多くの住宅や建物を買収しています。 Cataluñaでは、所得制御の実装から解体し、これらの資金の一部は、その特性を漏れた販売または維持することに決め、より良い収量を得るために、それが順番に利用可能なオファーを減らす。
その結果: 上昇価格と閉鎖した床
- オファーと需要: : : 市場や成長しない需要の少ない床で、価格がはるかに多く作らない。 Cataluñaでは、緊張した空気(segÃon el 知事、10月2024)に5%の低下があったが、平均価格は865.56 â/mes、カピタ所得の平均は18 000と20千年と(INE、2023)の間にあることを考慮して、多くの人に達成できない結果残っています。
- 戦略としてクローズドアパートメント: : : 多くの所有者は、価格が本当に魅力的であるときだけ、彼らの車を離れるか、またはそれらをレンタルすることを選択します。 これは、住宅法によって課される制限なしに、黒い市場や休日のレンタルがより大きな利点を提供するという事実によるものです。
1カピタ所得と同等性の解毒
住宅は次第にそれのための収入の割合として計算されます。 国連は、家族所得の30%を超えないように勧めます。 スペイン:
- 平均収量: エリアのスキャン Cataluñaでは、約19,500年(1.625 âd/mes)ですが、バルセロナでは22,000 âd(1,833 âd/mes)を超える。 農村部では15,000〜17,000年が下がります。
- 現在の価格: : : バルセロナ(1.131.75中レンタル)などの緊張したエリアでは、平均的な人は1人当たりの収入の62%を借り、持続可能なしきい値よりもはるかに上回っています。 ストレスのない都市(603.83 â/mes)では、それは37%、また高いままです。
これは、ほとんどの人にとって現在の価格が持続不可能であることを示しています。特に、誰もが雇用、サービス、生活の質に接近したいと思う緊張した地域で。
供給、需要およびアクセシビリティのバランスをとることができる方法
所有者とpoblaciÃ3nのために賞味できる床のために、ソリューションは、民間のインセンティブ、公共の介入と規制調整を組み合わせる必要があります。 具体的な提案は次のとおりです。
1。 ハウジングの供給を増加して下さい
- 大規模なVPOレンタル: 州とCCAA(カタルーニャ州、サルバドール・イラ計画が2030年までに50,000の公共住居)は、手頃な価格の賃貸料のための公式Protectocyon(VPO)の住宅の建設を加速する必要があります。 これは必要です:
- 官僚性(月数、años)を減らす。
- 規制所得(500～700amd/mes)の為替で税免除された民間のプロモーターを付与する。
- 投資ファンドとの多国間プライベートパートナーシップにより、建物全体を管理価格で構築・管理できます。
- RehabilitaciÃ3n 車の床の: スペインでは、約3.4百万の住宅(INE)があります。 あなたの市場の配置を伴って下さい:
- 税務上の利点(reducciÃ3n デル IRPF に 70-90% 彼らが手頃な価格で借りている場合)。
- 長期所得に関する改革の助成金。
2。 定休日・臨時休業
- 観光レンタルへのシフト: バルセロナで, 客観的Aparturクレーム 1,000 ライセンス制限のための百万. 中間質問はあります:
- 周辺エリア(合計10-15%)あたりの観光階の最大スペースを設定します。
- 伝統的な賃貸物件の割合を割り当てる義務所有者(各3階の1等)。
- シーズンレンタルコントロール: 1年未満の規則的な契約(政府が提案する6ヶ月の最上)および住宅法を回避するために使用を罰し、罰金やライセンスの投稿。
3。 小さな所有者を奨励
- スケーラブルな税務上のメリット: : : 張力のあるゾーンでは、レンタルが参照インデックスの下にある場合、IRPF(現在の50%)を70%に増加させます(エジェロ:951 サントス、バルセロナで、今日1.827に直面しています)。
- 公開保証: 家賃の恐れを減らし、安全に最低収益性を補償する非コンプライアンス保険および損害を付与する。
4。 インバーシティファンドの仕様を制限
- 蓄積する税金: 最低10のハウジングを保有する資金への積極的な料金の記録、または休日のレンタルのためにだけ意図されている。
- 必要な社会的賃貸: 調整された価格(例えば、バルセロナの600-800 amult/mesなど)でバッチで取得された住居の割合(20-30%)が必要である。
5月5日 ゾーンによるカピタ所得ごとの価格を適応させる
- ローカルの同等性スコープ: 省庁参照価格のスコープは、フロア特性だけでなく、各自治体の平均所得によって調整します。 例:
- バルセロナ(カピタ1.833 âON/mesごとのレンタ):550年の最高のレンタル(収入の30%)。
- Lleida ( cápita ごとのレンタ 1.400 â/mes): レンタルmÃo de 420 â€。
- テナントへの直接補助金: : : 緊張したエリアでは、200-300の月の助けを借りて、低所得の家族(最大1,500 /月)の所得を補完し、大フォークに税金によって資金を供給します。
6。 分散化を推進
- 集中力のあるエリアの外に住んでいる: : :
- 農村部や中央都市(Tarragona, Girona)のインフラ(交通機関、学校、病院)を改善する。
- バルセロナとマドリッドを上回るPresiÃ3nを減らすために、これらのゾーン(100〜200歳)での家賃または住宅ローンを付与します。
テナントのオーナー様や満足度に安心
- オーナーズ: : : これらの対策により、バルセロナの所有者の小さなメンバーは、600の角度/月(今日の1,131 Âmb)をレンタルし、税免除と安全のおかげで、年間45%の純利益を得ることができますが、基金は、調整された家賃(より大きなボリューム)と休日(より大きなマージン)の間で多様化することができます。
- テナント: : : 引張られた地帯の 550-700 のレンタルは平均収量(30-40% の収入)のために、および直接援助は脆弱な区域をカバーします。
コンテンツ
InmigraciÃ3nの混合物、シーズンレンタル、スパース建設とオファーが限られ、価格の火災である市場を生成した資金による大規模な購入。 これは、収益性が理想的であるまで、床の空きを維持するために選択したいくつかの所有者につながっています。 しかし、建設を増加させ、観光のレンタルを調節し、所有者を奨励し、価格を調整するなど、実用的なソリューションは、この状況を変更することができます。 Cataluñaでは、poblaciÃ3nの90%が需要の高い領域に住んでいます、チャレンジはより大きいです。 しかし、プライベートなインセンティブとパブリックコントロールを組み合わせた混合ポリシーでは、誰もが利益をもたらすバランスを見つけることができ、ハウジングへのアクセスを回避することは、達成できない贅沢になります。
