Korzystne sposoby na zrównoważenie oferty, poszukiwanie czynszu w Hiszpanii.

Aktualny rynek nieruchomości w Hiszpanii i Katalonii

Czynniki zmniejszające podaż podłogi

1. Imigracja i rosnący popyt: Hiszpania wita każdego roku setki tysięcy imigrantów. W rzeczywistości w 2023 r. INE zgłosiła wzrost liczby 537,611 osób w podlaciΓ3n, głównie dzięki imigrantowi. Doprowadziło to do wzrostu popytu na mieszkania, zwłaszcza w miastach takich jak Madryt i Barcelona, jak w jego regionach metropolitalnych, które są bardzo poszukiwane dla możliwości pracy i usług, które oferują.
2. Wynajem wakacyjny: W Katalonii, wraz z pojawieniem się ustawy o mieszkalnictwie w marcu 2024 r. i wyznaczeniem 271 gmin jako stref napinanych (obejmujących 90% poblacjão 3n), wielu właścicieli postanowiło wynająć swoje podłogi tymczasowo lub na wakacjach, mierząc je z limitów cenowych. W drugim kwartale 2024 r.
3. Drabina budowlana: Space buduje 80,000- 100,000 roczne obudowy, przed szacowanym zapotrzebowaniem 250 000, specjalistów jako Gonzalo Bernardos. Brak pracy, powolne i wysokie podatki zezwolenia zniechęcają promotorów, pozostawiając deficyt strukturalny.
4. Backgrounds de inversi Γ3n: Duże fundusze inversiÄ3n, takie jak Blackstone i Cerberus, nabywają wiele domów, a nawet kompletnych budynków, zwłaszcza na obszarach miejskich. W Katalonii, demontuje z realizacji kontroli dochodów, niektóre z tych funduszy zdecydowały się sprzedać lub utrzymać ich nieruchomości wyciek, mając nadzieję na uzyskanie lepszych plonów, co z kolei zmniejsza ofertę dostępną.

Konsekwencje: rosnące ceny i zamknięte podłogi

• Oferta i popyt: Z mniejszą ilością pięter na rynku i popytem, że nie rośnie, ceny nie zarabiają dużo więcej. W Katalonii, chociaż nastąpił 5% spadek w naprężonych airs (rozdział El Govern, październik 2024), średnia cena pozostaje 865.56 â ¬ / mes, coś, co nie jest osiągalne dla wielu, biorąc pod uwagę, że średni dochód per capita wynosi od 18 000 do 20 tysięcy rocznie i (INE, 2023).
• Zamknięte mieszkania jako strategia: Wielu właścicieli decyduje się opuścić swoje samochody lub wynająć je tylko wtedy, gdy ceny są naprawdę atrakcyjne, jak w sezonie turystycznym. Wynika to z faktu, że czarnorynkowe lub wakacyjne czynsze zapewniają większe korzyści bez ograniczeń nałożonych ustawą o mieszkalnictwie.

Niedotlenienie dochodu na mieszkańca i jego przydatność

Mieszkalnictwo jest stopniowo obliczane jako procent dochodu. ONZ zaleca, aby nie przekraczać 30% dochodu rodzinnego. W Hiszpanii:

• Średnia wydajność: Skanowanie dla obszarów. W Katalonii, to około 19,500 lat (1.625 âd ¶ / mes), ale w Barcelonie przekracza 22,000 âd (1.833 âd / mes). Na obszarach wiejskich spada do 15,000- 17,000 lat.
• Ceny bieżące: Na obszarach naprężonych, takich jak Barcelona (1.131.75 czynszów czynszowych), przeciętna osoba wynosi 62% dochodu na mieszkańca do wynajęcia, znacznie powyżej zrównoważonego progu. W niezestresowanych miastach (603.83 „m”) pozostaje 37%, również wysoki.

Wskazuje to, że obecne ceny są niezrównoważone dla większości, zwłaszcza w obszarach naprężonych, gdzie wszyscy chcą żyć w bliskości zatrudnienia, usług i jakości życia.

Korzystne sposoby zrównoważenia podaży, popytu i dostępności

Aby podłoga była opłacalna dla właścicieli i była dostępna dla poblacião 3n, konieczne są rozwiązania łączące zachęty prywatne, interwencję publiczną i dostosowania regulacyjne. Szczegółowe propozycje są następujące:

1. Zwiększenie podaży mieszkań

• Masywny wynajem VPO: Państwo i CCAA (takie jak Cataluà ± a, z planem Salvador Illa 50.000 mieszkań publicznych do 2030 r.) muszą przyspieszyć budowę Mieszkalnictwa Oficjalnego Protektocyonu (VPO) dla przystępnego czynszu. Wymaga to:
  • Ograniczanie biurokracji (pozwolenia w miesiącach, a nie aà ± os).
  • Przyznanie prywatnym promotorom zwolnień podatkowych w zamian za dochody regulowane (np. 500- 700 amd / mes na obszarach naprężonych).
  • Wielostronne partnerstwa publiczno-prywatne z funduszami inwestycyjnymi na rzecz budowy i zarządzania całością budynków po cenach kontrolowanych.
• RehabilitaciΓ3n podłóg samochodowych: W Hiszpanii jest około 3,4 mln mieszkań (INE). Zachęcanie do umieszczenia na rynku:
  • Świadczenia podatkowe (reducciaΓ3n del IRPF do 70- 90%, jeśli są wynajmowane po przystępnych cenach).
  • Dotacje na reformy, uzależnione od dochodów długoterminowych.

2. Regularne wakacje i tymczasowe czynsze

• Przejście na wynajem turystyczny: W Barcelonie Patronal Aparttur żąda 1000 milionów za ograniczenia licencji. Pytanie pośrednie brzmi:
  • Ustaw maksymalną powierzchnię pięter turystycznych na sąsiedztwo (10- 15% całości).
  • Właściciele Oblig przydzielają procent swoich właściwości do tradycyjnego wynajmu (np. 1 na każde 3 piętro).
• Season Rental Control: Regularne umowy na okres krótszy niż jeden rok (okres sześciu miesięcy, jak proponuje rząd) i karanie za ich stosowanie w celu uniknięcia ustawy o mieszkalnictwie, z grzywnami lub stanowiskiem licencyjnym.

3. Zachęcanie małych właścicieli

• Skalowalne korzyści podatkowe: W strefach napinanych zwiększyć IRPF (obecnie 50%) do 70%, jeśli czynsz jest poniżej wskaźnika referencyjnego (jetexto: 951 âut Õ in Sant Cris, Barcelona, w obliczu 1.827 dzisiaj).
• Gwarantowane publiczne: Udzielanie ubezpieczenia od nieprzestrzegania przepisów oraz szkody w celu zmniejszenia strachu przed wynajmem, co w bezpieczny sposób kompensuje najniższą rentowność.

4. Ogranicz spekulacje dotyczące funduszy na niekorzyść

• Podatki od akumulacji: Zapis o stopniowych stawkach do funduszy, które posiadają co najmniej 10 obudów lub są przeznaczone wyłącznie na wynajem wakacyjny.
• Wymagany czynsz socjalny: Wymóg, aby procent (20- 30%) mieszkań nabytych w partiach po cenach regulowanych (np. 600- 800 amult / mes w Barcelonie).

Pięć. Dostosowanie cen do dochodu per capita według stref

• Zakres dostępności lokalnej: Dostosowanie zakresu cen referencyjnych ministerstwa nie tylko w zależności od charakterystyki piętra, ale także od średniego dochodu każdej gminy. Przykład:
  • Barcelona (renta per cápita 1.833 âON / mes): Maksymalny czynsz 550 lat (30% dochodu).
  • Lleida (renta per cápita 1.400 â ¬ / mes): Rental măo de 420
• Dotacje bezpośrednie dla najemców: W obszarach napinanych, uzupełnić dochód rodzin o niskich dochodach (do 1500 rano / miesiące) z pomocą 200- 300 rano miesięcznie, finansowane z podatków do dużych widelców.

6. Promowanie decentralizacji

• Zachęty do życia poza obszarami naprężonymi:
  • Poprawa infrastruktury (transport, szkoły, szpitale) na obszarach wiejskich lub w miastach mediana (Tarragona, Girona).
  • Renty lub kredyty hipoteczne w tych strefach (100- 200 lat) w celu zmniejszenia presiÓ3n nad Barceloną i Madrytem.

Wiarygodność dla właścicieli i wyposażenie dla najemców

• Właściciele: Dzięki tym środkom mały członek właściciela w Barcelonie może zostać wynajęty 600 kątów / miesiąc (w porównaniu z 1,131 Âmb obecnie) i uzyskać rentowność netto w wysokości 45% rocznie, dzięki zwolnieniom podatkowym i bezpieczeństwu, podczas gdy fundusz może różnicować regulowany czynsz (większa wielkość) i urlop (większa marża).
• Nastolatki: Wypożyczenie 550- 700 w strefach napinanych będzie nie do pokonania dla średnich plonów (30- 40% dochodów), a pomoc bezpośrednia obejmuje obszary wrażliwe.

Wniosek

Mieszanina inmigraciΓ3n, czynsze sezonowe, niska budowa i masowe zakupy przez fundusze wygenerowały rynek, na którym oferta jest ograniczona, a ceny ognia. Doprowadziło to do niektórych właścicieli decydujących się na utrzymanie wolnych pięter aż rentowność będzie idealna. Istnieją jednak realne rozwiązania, takie jak zwiększenie budowy, regulacja czynszu turystycznego, zachęcanie właścicieli i dostosowanie cen stały się dochodem per capita, co może zmienić tę sytuację. W Katalonii, gdzie 90% poblacião 3n mieszka na obszarach o wysokim zapotrzebowaniu, wyzwanie jest większe. Jednak dzięki mieszanej polityce łączącej prywatne zachęty i kontrolę publiczną można znaleźć równowagę, która przynosi korzyści wszystkim, unikając dostępu do mieszkań staje się nieosiągalnym luksusem.