西班牙和加泰罗尼亚目前的房地产市场a
减少地板供应的因素
- 移民和日益增长的需求:西班牙每年欢迎数十万移民. 事实上,2023年,国家统计局报告说,波布拉西Ã3n增加了537 611人,这主要是由于移民造成的。 这导致住房需求增加,特别是在马德里和巴塞罗那等城市,如其大都会地区,为获得工作机会和提供的服务而寻找的空间非常多。
- 租金:在加泰罗尼亚,随着2024年3月的《住房法》和271个市镇的设计cácá3n成为紧张区(占Poblaciá3n的90%),许多房主决定临时租楼或度假,从物价限额中衡量。 政府提供的SegÃon数据显示,2024年第二季度,传统租金价格下降了17.2%,而巴塞罗那和科斯塔布拉瓦的旅游租金则显著增加。
- 建筑阶梯:空间每年建造80,000-100,000套住房,满足25万个需求,专家是贡萨洛·贝尔纳多斯。 劳动力的缺乏、缓慢和高税收使得促进者受到威慑,从而造成了结构性赤字。
- 背景反转 • 3n编号 : 黑石和Cerberus等庞大的逆差基金正在购置大量房屋甚至完整的建筑物,特别是在城市地区。 在加泰罗尼亚,由于收入控制的实施而取消,其中一些基金决定出售或保持其财产泄漏,希望获得更好的收益,这反过来又减少了所提供的报价。
后果:价格上涨和关闭地板
- 供求编号 : 市面上楼层较少,需求不增长,物价没有多少增加. 在加泰罗尼亚,虽然紧张的空气(segÃon el Govern, 2024年10月)下降了5%,但平均价格仍然是865.56美元/米,考虑到人均收入在每年18 000至2 000美元之间以及(INE, 2023年)。
- 作为战略的封闭式公寓编号 : 许多车主选择只在价格确实有吸引力时才离开汽车或租车,如在高旅游季节. 这是由于黑市或假日租金在不受《住房法》限制的情况下提供更大的福利。
人均收入和公平性分析
住房按收入的百分比逐步计算。 联合国建议不超过家庭收入的30%。 在西班牙:
- 平均产量: 扫描区域。 在加泰罗尼亚,大约是19,500年(1.625 âd¬/mes),但在巴塞罗那,它超过了22,000 âd(1,833 âd/mes). 在农村地区,这一年龄下降到15,000-17.000年。
- 当前价格编号 : 在诸如巴塞罗那等紧张地区(111.75个中租房),平均人均租金为人均收入的62%,远远高于可持续门槛。 在不稳固的城市(603.83 â¬/米),这一比例仍为37%,也很高。
这表明,对大多数人来说,目前的价格是不可持续的,特别是在紧张地区,每个人都想靠接近就业、服务和生活质量生活。
平衡供应、需求和无障碍的可行方法
为了使楼层对业主有利可图,而且对PoblaciÃ3n而言,必须找到解决办法,将私人奖励、公共干预和监管调整结合起来。 具体建议是:
一、导 言 增加住房供应
- 大规模VPO租赁:国家和CACA(如Cataluña,萨尔瓦多Illa计划在2030年前建造5万座公共住宅)必须加快建造官方保护地(VPO),以支付得起租金。 这需要:
- 减少官僚主义(几个月内允许,而不是años).
- 给予私人促进者免税,以换取受管制的收入(例如,在紧张地区,500-700安特)。
- 与投资基金建立多边-私营伙伴关系,以控制价格建造和管理整个建筑物。
- 修复3n的汽车地板:在西班牙,大约有340万套住房(INE). 鼓励您的市场投放:
- 税收优惠(如果以可承受的价格租用的话,可达70-90%)。
- 改革补助金,以长期收入为条件。
2. 国家 定期假日和临时租金
- 改为旅游租赁:在巴塞罗那,赞助人Apartur公司就许可证限制索赔10百万。 一个中间问题是:
- 设定每个街区最大旅游地板面积(占总数的10-15%).
- 义务所有者将其房产的一定比例分配给传统出租(例如每3层1块).
- 季节租金管制: 定期合同期限不到一年(按政府建议为6个月),并处以罚款或发放许可证,以规避《住房法》。
3个 鼓励小业主
- 可扩展税益编号 : 在紧张地区,如果租金低于参考指数,则将IRPF(目前为50%)提高到70%(ejemplo:951 âut¬在巴塞罗那圣克里斯,今天面临1.827)。
- 保证公众: 给予违约保险和损害以减少对租金的恐惧,对利润最低者进行安全补偿。
4个 限制对逆向基金的投机
- 积累税: 以累进利率记录至少拥有10套住房或专用于假日租金的资金。
- 所需社会租金:要求按规定价格分批购得的住房的百分比(20-30%)(例如巴塞罗那600-800阿穆尔特/米)。
五门. 调整价格以适应按地区分列的人均收入
- 局部可计量范围: 调整参考价格部的范围,不仅根据底价特征,而且根据每个市镇的平均收入。 示例
- 巴塞罗那(每卡皮塔1.833 âON/mes):最高租金550年(收入的30%)。
- Lleida(每卡皮塔1.400分/秒): 租金为420美元。
- 对租户的直接补贴编号 : 在局势紧张地区,每月200-300美元,通过向大叉子征税,补充低收入家庭的收入(最多1 500立方米/月)。
6个 促进权力下放
- 鼓励生活在紧张地区之外编号 :
- 改善农村地区或中城市(塔拉戈纳、吉罗纳)的基础设施(交通、学校、医院)。
- 这些地区(100-200岁)的房租或抵押贷款,以减少巴塞罗那和马德里的预付租金。
业主的可靠性和租户的公平性
- 拥有者编号 : 通过这些措施,巴塞罗纳的业主小成员可以租600个角度/月(而今天为1,131 Âmb),并且由于免税和安全,每年获得45%的净利润率,而基金则可以在受管制的租金(更大的数量)和假日(更大的差额)之间多样化。
- 租户编号 : 在紧张地区租用550-700美元对于平均收益(收入的30%-40%)来说是无法克服的,直接援助覆盖了脆弱地区。
结论
混合了Inmigraci 3n、季节租金、建筑面积稀少和资金大量购买,形成了一个市场,供货有限,价格起火。 这导致一些业主选择让自己的地板保持空置,直到盈利能力达到理想. 但是,有些可行的解决办法,例如增加建筑、规范旅游租金、鼓励业主和调整价格,已经成为人均收入,可以改变这种情况。 卡塔卢卡(Cataluña)90%的poblaciÃ3n生活在需求高的地区,挑战更大. 但是,如果实行混合政策,将私人奖励和公共控制结合起来,人们就可以找到一种有利于每个人的平衡,避免获得住房成为无法实现的奢侈品。
